یک تجربه موفق در تامین مسکن

ترابر نیوز:

در این راستا، برخی از دولتها با اتخاذ سیاست‌های کارآمد و درازمدت، درصدد حل این معضل عمومی برآمده‌اند که موفقیت‌هایی نیز درپی داشته است.گزارش حاضر به بررسی این  سیاست‌ها در انگلستان می‌پردازد.

مهم‌ترین پارامتر جمعیتی که در مسأله مسکن، مؤثر است، تعداد خانوار است. تغییرات بعد خانوار نیز به نوعی حاکی از افزایش یا کاهش تعداد خانوار است. بدین معنی که کاهش بعد خانوار، افزایش تعداد خانوار را به دنبال دارد. عواملی چون؛ افزایش زوج‌های جوان، پایین آمدن سن ازدواج، کوچکتر شدن ابعاد خانواده‌ها و افزایش طول عمر، در افزایش تعداد خانواده‌ها تأثیر بسزایی دارند.

میانگین بعد خانوار از ۶/۴نفر در سال ۱۹۰۱به سه نفر در سال۱۹۶۶ رسید. آمار به خوبی از افزایش ۲۰۰درصدی، تعداد خانوارها طی سالهای ۱۹۲۱ تا ۱۹۶۶ حکایت دارد، در حالی که جمعیت در این سالها با رشدی معادل۲۶% مواجه بوده‌ است. آنچه در این روند افزایش به خصوص، بعد از جنگ جهانی دوم اهمیت دارد، فزونی رشد خانوارها نسبت به رشد تعداد افراد در این زمان است.

از عوامل دیگر افزایش تقاضای مسکن مهاجرت‌های داخلی بود. در فاصله دو جنگ جهانی تعداد خانوارهای بی‌شماری به لندن و حومه آن مهاجرت کردند. مطابق گزارش کمیته سلطنتی، در ژوئیه۱۹۲۳ عدد تقریبی ساکنان لندن و شهرهای مجاور آن بالغ بر ۲۴۲۰۵۱۰ نفر بود، حال آنکه، در ژوئیه۱۹۳۷ این عدد به ۳۴۵۳۰۱۰ نفر افزایش یافت. اقداماتی چون، فراهم کردن وسایل کار و ایجاد شغل در محل‌های قبلی، تأثیر بسزایی در کاهش مهاجرت‌های داخلی داشت.

 روند ساختمان‌سازی
از نیمه دوم قرن۱۹، مسکن‌سازی دولتی آغاز شد. هدف دولت از خانه‌سازی در این سالها، تنها اجاره دادن آنها بود. طی ۱۴سال از ۱۹۰۱ تا۱۹۱۴، دولت مجموعاً ۲۹۰هزار واحد مسکونی، عمدتاً به قصد اجاره دادن، ساخت. این روند با شروع جنگ جهانی اول متوقف شد. بعد از جنگ جهانی اول، در سال۱۹۱۹، انگلیس به ۶۱۰هزار واحد مسکونی جدید نیازمند بود.

 در سال ۱۹۱۹ دولت، برنامه‌ای در زمینه مسکن ارائه دارد که براساس آن دولت از طریق مقامات محلی و جوامع خدمات دولتی(شبیه به مجامع مسکن) می‌بایست ۵۰۰ هزار واحد مسکونی را طی سه سال می‌ساخت. این موضوع در قانون مسکن و برنامه‌ریزی شهری در سال ۱۹۱۹(قانون آدیسن) گنجانده شده بود.


اولویت اصلی این قانون تأمین مسکن کارگرها بود که دولت یارانه‌های بالایی را برای ساخت این واحدها تخصیص دارد. اما نهایتاً قانون آدیسن منجر به ساخت ۲۳۰هزار واحد مسکونی گردید. علت اصلی عدم تحقق هدف برنامه ظرفیت محدود صنعت، بالا رفتن قیمت‌ها، رشد تورم و… عنوان شد. البته سیاست دولت، مبنی بر خانه‌سازی توسط مقامات محلی، در دهه‌های۱۹۲۰ و ۱۹۳۰ نیز ادامه پیدا کرد. در سال ۱۹۲۳، دولت محافظه‌کار قانون جدید(چبرلین) را که سیستم یارانه جدیدی در آن گنجانده شده بود تصویب کرد.

 در قانون جدید سالانه معادل ۶ پوند، به مدت ۲۰سال، از محل خزانه برای هر مسکن، پرداخت می‌شد. این یارانه‌ها برای تأمین مالی و کمک به بخش‌های خصوصی و عمومی به منظور کاهش اجاره‌بها پرداخت می‌شد. مقامات محلی تنها در مناطقی خانه‌سازی می‌کردند که شرکت‌های خصوصی قادر به برآوردن تقاضای مسکن نبودند. در همین سال قانون محدودیت‌های بهره وام و اجاره به تصویب رسید. تصویب قانون جدید و لغو قانون قبلی، توسط دولت‌های حاکم تا شروع جنگ جهانی دوم ادامه داشت.با شروع جنگ جهانی دوم، ساخت‌وساز مسکن متوقف شد.


قریب به ۷۵۰هزار واحد مسکونی در خلال جنگ، تخریب یا آسیب‌ دیده بود. این در حالی بود که دو میلیون نفر در این سالها ازدواج کردند و نرخ تولد نیز از افزایش قابل توجهی برخوردار بود، به طوری که، ۹/۴۵درصد از خانوارهای انگلیسی در سال ۱۹۶۶، یک یا دو نفری بودند. براساس برآوردها کمبود مسکن بدون احتساب سکونتگاه‌های نامناسب و متروک که نیاز به تجدید بنا داشتند، حدود ۴۶/۱ میلیون واحد بود.


در چنین شرایطی، حکومت تردیدی در دخالت در بخش مسکن نداشت و حزب کارگر در سال ۱۹۴۶ ایفای نقش مهم و مؤثر خود را در بخش مسکن، شروع کرد. قانون تأمین مالی مسکن در سال ۱۹۴۶، سالانه یارانه بالایی معادل ۵/۱۶ پوند به مدت ۶۰سال برای هر مسکن دولتی، در نظر گرفت. دولتهای محلی علاوه بر پرداخت این یارانه‌ها، یارانه‌هایی نیز برای زمین‌های گران‌قیمت برای ساخت آپارتمان در روستاها اختصاص می‌دادند.

 در این سالها وضعیت مسکن، از نظر کیفیت و سطح زیربنا بهبود یافت. در دهه ۱۹۳۰، حداقل مساحت یک خانه دولتی ۷۵۰فوت مربع با سه اتاق بود که این استاندارد در سال ۱۹۴۴ به ۹۵۰فوت مربع افزایش یافت.


طبق آمار موجود، بین سالهای ۱۹۴۵ تا ۱۹۴۸ که اوج کمبود مسکن پس از جنگ جهانی دوم بود، دولت انگلیس به تنهایی ساخت ۸۹% از مجموع یک میلیون و ده هزار واحد مسکونی در این سالها را برعهده داشت. به طور کلی، از سال ۱۹۴۶ تا۱۹۷۲ سیاست مسکن بخش دولتی سه مرحله را پشت سر گذاشت.


الف)طی سالهای ۱۹۴۶ تا۱۹۵۴، تأکید بر مسکن‌سازی و تثبیت اجاره‌ها بود.

آمار نشان می‌دهد در فاصله سالهای ۱۹۴۶ تا۱۹۵۶، از ۵/۲میلیون واحد مسکونی ساخته شده، ۷۵% آن توسط مقامات محلی(دولت)، ساخته شده است.

ب)۱۹۵۴تا۱۹۶۴تأکید بر بازسازی و پاکسازی زاغه‌نشینی و… بود.

ج) و از سال ۱۹۶۴مجدداً سیاست مسکن‌سازی در اولویت دولت قرار گرفت.

 در این سالها ۸/۱میلیون واحد مسکونی ساخته شد که به طور مساوی بخش‌های خصوصی و دولتی در آن سهیم بودند.

 بهبود وضعیت
طی سالهای پس از جنگ، وضعیت مسکن در اوایل دهه ۱۹۷۰، بهبود قابل ملاحظه‌ای یافت. در این سالها، تعداد مسکن‌های موجود به نسبت تعداد خانوارها بیشتر شد، این فزونی در سال ۱۹۷۶ به نیم میلیون واحد مسکونی رسید.

 از اواخر دهه ۱۹۷۰ با روی کار آمدن خانم تاچر، گرایش در جهت سپردن امور مسکن به بخش خصوصی و کاهش نقش دولت در تامین مسکن اجتماعی شتاب گرفت. با بهبود وضعیت مسکن از دخالت دولت در عرضه مسکن کاسته شده، به‌طوری که طی سالهای ۵۱ – ۱۹۴۵، دولت ۷/۸۱ درصد از کل واحدها را تامین می‌کرد که این عدد در سالهای ۸۹ – ۱۹۷۸ به ۴/۱۴ رسید.

 سیاست‌های تکمیلی
 ۱ – سیاست کنترل زمین
افزایش نرخ بازده اقتصادی در بازار زمین نسبت به مسکن، باعث کاهش سرعت گردش سرمایه در بازار مسکن می‌شود و شرکت‌های فعال در امر ساخت و ساز را به سمت استفاده از بازار زمین ترغیب کرده و خروج سرمایه را از بازار مسکن به بازار زمین به دنبال دارد. لذا دولت‌ها از جمله انگلیس یکی از سیاست‌های خود را کنترل قیمت زمین و کاهش هزینه آن در قیمت نهایی مسکن می‌دانند.

 ذکر این نکته قابل توجه است که بدون کنترل بازار زمین، حمایت‌های دولتی مثل دادن یارانه، تخفیف مالیاتی، دادن وام‌ها و… نمی‌تواند به بهبود وضعیت مسکن منجر شود. بنابراین دولت در کنار اعمال سیاست‌های حمایتی می‌بایست کنترل بازار زمین را در دست داشته باشد. در ذیل نمونه‌ای از این سیاست‌ها آورده شده است.

تا اواخر دهه ۱۹۷۰، علاوه بر مالکان خصوصی، برخی از مسئولان محلی نیز به صاحبان بزرگ زمین تبدیل شدند. کنترل بازار زمین عمدتاً توسط حزب کارگر صورت گرفت.

 به عنوان مثال در سال ۱۹۷۵، قانونی در مورد زمین تصویب شد که به موجب آن تمام زمین‌های موجود برای توسعه می‌بایست با قیمتهای روز، در اختیار مسئولان محلی قرار گیرند تا آنها بتوانند زمین را به سازندگان مسکن، اجاره ۹۹ ساله بدهند یا آن‌که این زمین‌ها به‌طور مشترک توسط مقامات محلی و بخش خصوصی ساخته شود.

سهم زمین از متوسط قیمت خانه‌های مسکونی در سال ۱۹۷۳، از ۷/۳۶ درصد در منطقه جنوبی تا ۳/۱۳درصد در اسکاتلند متغیر بود.

  طی دوره اوج ساختمان‌سازی در سالهای ۱۹۶۹ – ۱۹۷۳، قیمت زمین در انگلیس به‌طور متوسط ۱۳۶درصد افزایش یافت که این افزایش از ۱۹۳ درصد در مناطق جنوبی تا ۲۸ درصد در اسکاتلند متغیر بود. اما در دوره افت، افزایش قیمت تنها ۱۳درصد بود.
دولت انگلیس از طریق نظام برنامه‌ریزی کاربری زمین، قیمت آن و در نتیجه قیمت ساختمان را کنترل کرد. دولتها از طریق نظام‌های مالیاتی و سوبسید کاربری نیز می‌توانند قیمت زمین و خانه‌های جدید را کنترل کنند.

 ۲ – سیاست کنترل اجاره
انگلیس نیز همانند دیگر کشورها از قوانین کنترل اجاره در سالهای بحران مسکن به منظور کنترل بازار اجاره سود جست. وضع و اجرای این قوانین در انگلیس باعث کاهش شدید سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساخت مسکن اجاره‌ای گروه‌های کم‌درآمد شد، به‌طوری ‌که سهم آن از ۵۸ درصد کل موجودی مسکن انگلستان در سال ۱۹۴۷ به ۱۴ درصد در سال ۱۹۷۳ کاهش یافت.

عوامل موثر در کاهش مسکن اجاره‌ای
– بالا رفتن سطح استاندارد خانه‌ها و سیاست دولت مبنی بر نوسازی بافت‌های قدیمی طی سالهای ۱۹۳۰ به بعد باعث تخریب بسیاری از خانه‌های اجاره‌ای بخش خصوصی شد. دولت با تخصیص یارانه‌ و تسهیلات مالی به مالکان این خانه‌ها از ساخت خانه‌های ملکی به‌جای خانه‌های اجاره‌ای حمایت می‌کرد. به این ترتیب خانه‌های ملکی رو به فزونی نهاد.

– اکثر تسهیلات مالی و یارانه‌ها و مستاجران و مالکان خصوصی از آن بی‌بهره بودند. تنها از سال ۱۹۷۳ به بعد آن هم تنها مستاجران بخش خصوصی کمک‌هایی را از طرف دولت دریافت کردند. از طرف دیگر دولت برای تشویق مالکان بخش خصوصی به فروش خانه‌های اجاره‌ای خود، تسهیلات مالی از قبیل؛ یارانه‌های تعمیر و… پرداخت می‌کرد.

دولت انگلیس با اعمال سیاست‌های فوق و کنترل اجاره‌بها، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی را از ساخت مسکن اجاره‌ای برای اقشار کم‌درآمد به سمت ساخت مسکن ملکی برای اقشار متوسط به بالا هدایت کرد. البته خود دولت در این سالها وظیفه تامین مسکن اجاره‌ای را برای اقشار کم‌درآمد بر عهده گرفت. لذا با کاهش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مسکن اجاره‌ای، حضور دولت در تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد افزایش پیدا کرد.

جمع‌بندی
انگلیس برای حل معضل مسکن، سیاست جامعی را اجرا کرد. این سیاست عمدتاً در چهار محور زیر قابل تقسیم‌بندی است:
۱ – عرضه مسکن دولتی
۲ – کنترل بازار زمین
۳ – اعطای تسهیلات بانکی و یارانه‌ها
۴ – کنترل بازار اجاره

نکته حائز اهمیت این است که با تشدید معضل مسکن، حضور دولت در چهار بخش فوق زیاد می‌شود. به عنوان مثال، در محور نخست، دولت انگلیس به‌تنهایی ساخت ۸۹ درصد از مجموع یک میلیون و ده هزار واحد مسکونی در سالهای ۱۹۴۵ – ۱۹۴۸ را برعهده داشت.

مرکز مطالعات تکنولوزی دانشگاه علم و صنعت

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *